Texto escrito por Ikigai Tax & Legal
El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, en vigor desde el 1 de octubre, se conoce popularmente como «Decreto Maricarmen», por el caso de Maricarmen Abascal que menciona su propia exposición de motivos. Conviene subrayar desde el principio dos cautelas: se trata de un real decreto-ley pendiente de convalidación en el Congreso de los Diputados (si no se convalida, decae y nada de lo que sigue resultará aplicable) y su medida más comentada, la entrada del IVA en el alquiler turístico, no se aplica hasta el 1 de diciembre de 2026.
El decreto trae cambios en varios impuestos. Los repasamos agrupados por destinatario.
Alquiler de vivienda habitual
En el IRPF, quienes alquilan una vivienda como residencia habitual del inquilino podrán reducir entre el 50 % y el 100 % del rendimiento neto, según bajen la renta respecto del contrato anterior, alquilen a jóvenes o la vivienda esté situada en una zona declarada tensionada.
Los inquilinos con una base imponible inferior a 33.007,20 euros podrán aplicar una deducción del 10 % de las cantidades satisfechas por el alquiler de su vivienda habitual.
En el IVA, las obras de renovación de viviendas destinadas a residencia habitual pasan a tributar al 10 % (en lugar del 21 %) siempre que se paguen por medios bancarios, y la entrega de vivienda protegida con calificación permanente tributa al 4 %.
Alquiler turístico: la entrada del IVA
A partir del 1 de diciembre de 2026, el alquiler de viviendas amuebladas por estancias de 30 noches o menos con un mismo inquilino deja de estar exento de IVA y pasa a tributar al 10 %. Solo queda al margen el propietario que alquila la vivienda en la que reside habitualmente.
Conviene no perder de vista que el IVA es un impuesto indirecto que grava el consumo: quien lo soporta es el huésped, no el propietario, que se limita a repercutirlo en la factura e ingresarlo en Hacienda. A cambio, al convertirse en sujeto pasivo del impuesto, el propietario puede deducirse el IVA que le repercuten sus proveedores.
Hasta ahora, con el alquiler exento, ese IVA soportado no era deducible. La reforma del baño, los electrodomésticos, la luz, la limpieza o la comisión de la plataforma llevaban un 21 % de IVA que el propietario solo recuperaba en parte, al incluirlo como gasto en su declaración del IRPF. Cuánto recuperaba dependía de su tipo marginal y, en el caso de mejoras y mobiliario, ese gasto se repartía en varios años a través de la amortización.
Un ejemplo (con la vivienda afecta al 100 %)
Pensemos en un apartamento turístico, afecto en su totalidad a la actividad, que factura 30.000 euros al año y en el que este ejercicio se reforman la cocina y el baño. Los gastos con IVA serían estos:
| Concepto | Base | IVA (21 %) |
| Reforma de cocina y baño | 20.000 € | 4.200 € |
| Mobiliario y menaje | 4.000 € | 840 € |
| Limpieza y lavandería | 3.000 € | 630 € |
| Suministros (luz, agua, internet) | 2.400 € | 504 € |
| Comisiones de plataformas | 1.800 € | 378 € |
| Total | 6.552 € |
Antes del decreto, esos 6.552 euros no se podían deducir en el IVA, aunque sí se recuperaban en parte como gasto en el IRPF. Con un tipo marginal del 37 %, el ahorro rondaba como mucho los 2.400 euros, a menudo repartidos en varios años. El coste neto para el propietario superaba los 4.000 euros.
Con la nueva norma, y siempre que la vivienda esté afecta al 100 % a la actividad, el propietario repercutirá 3.000 euros de IVA a sus huéspedes y podrá deducirse los 6.552 euros soportados. Le quedaría un saldo de 3.552 euros a su favor.
Matices que conviene no pasar por alto
El ejemplo parte de una vivienda afecta íntegramente al alquiler turístico. Sobre esa base, hay tres precisiones importantes:
Deducción solo en la medida de la afectación. El propietario únicamente puede deducirse todo el IVA si la vivienda está afecta al 100 % a la actividad. Si la destina también a uso propio durante parte del año, operan la regla de prorrata y la limitación por uso privado del artículo 95 de la Ley del IVA, de modo que la deducción será solo parcial. Es el caso más frecuente y conviene calcularlo con cuidado.
El saldo a favor no se «devuelve» cada trimestre. En las autoliquidaciones trimestrales (modelo 303), el IVA soportado que supera al repercutido se compensa en los periodos siguientes; la devolución efectiva se solicita, con carácter general, en el resumen anual (modelo 390), al cierre del ejercicio. Solo quien se inscriba en el Registro de Devolución Mensual (REDEME) puede pedir que se le devuelva mes a mes.
La regularización de la vivienda comprada nueva tiene requisitos. Quien adquirió el inmueble de obra nueva pagó IVA en su entrega (en la segunda mano se paga ITP). La regularización de bienes de inversión de la Ley del IVA solo permite recuperar ese IVA si la vivienda se adquirió en el ejercicio de una actividad empresarial y formaba parte del patrimonio empresarial; quien la compró como particular no soportó IVA como sujeto pasivo y, por tanto, no tiene nada que regularizar. Cuando cabe, el periodo de regularización en inmuebles abarca el año de la compra y los nueve siguientes. El decreto no regula expresamente este punto, por lo que cada caso exige un análisis propio.
Qué cambia en el IRPF del alquiler turístico
El IVA que se cobra al huésped no es un ingreso, de modo que los rendimientos se declaran sin IVA. Y el IVA que se deduce deja de computar como gasto: suministros, limpieza, comisiones y reparaciones se deducen por su base imponible, y las amortizaciones del inmueble y del mobiliario se calculan sin IVA. Los gastos que no llevan IVA (el IBI, los intereses de la hipoteca, la tasa de basuras, la comunidad o los seguros) se siguen deduciendo igual. El alquiler turístico sigue sin poder aplicar las reducciones previstas para el alquiler de vivienda habitual.
En la práctica, el ahorro fiscal se desplaza del IRPF al IVA, y en el IVA se recupera el impuesto completo y no solo el porcentaje que marca el tipo marginal. A cambio, el propietario tendrá que darse de alta en el censo de empresarios (modelo 036), emitir facturas y presentar las declaraciones trimestrales y el resumen anual (modelos 303 y 390).
El IBI puede comerse buena parte del ahorro
Conviene calcular el efecto conjunto, porque lo que se gana por el lado del IVA puede perderse por el del IBI. En los municipios que declaren zonas tensionadas, los ayuntamientos podrán aplicar a los pisos turísticos recargos en el IBI del 50 %, del 100 % si el titular tiene dos o más y del 150 % si tiene cuatro o más, además de recargos sobre las viviendas vacías. En una ciudad que active estos recargos, buena parte del efecto favorable del IVA puede quedar neutralizada.
El resto del decreto
El decreto incluye además una exención para quien venda viviendas vacías al sector público, nuevos coeficientes para el cálculo de la plusvalía municipal, un gravamen del 25 % a las SOCIMI que no destinen su cartera al alquiler asequible y nuevos límites a los contratos de temporada y al alquiler por habitaciones.
Hacer números antes de decidir
La llegada del IVA al alquiler turístico obliga a planificar bien las obligaciones fiscales y, al mismo tiempo, abre la posibilidad de recuperar entero un impuesto que hasta ahora solo compensaba en parte a través del IRPF. El resultado depende del número de viviendas, de las obras previstas, del municipio, de si se tienen a título personal o a través de una sociedad y de cómo se combine el alquiler turístico con el de larga duración.
En Ikigai Tax & Legal analizamos cada supuesto de nuestros clientes propietarios o inquilinos y resolvemos las dudas que generen estas modificaciones, siempre a la espera de que el decreto sea finalmente convalidado en el Congreso de los Diputados.
Ikigai Tax & Legal
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